长沙市探索节约用地之路

文/段羡菊　明星

    长沙市节约用地探索之一：高层厂房向空中要“地”

    新华网湖南频道长沙９月７日电（记者段羡菊　明星）长沙市建设高层工业厂房，寻求向空间发展工业的新模式，给节约土地开辟了操作性较强的理想空间，受到国土资源部的赞赏与推广。

    在长沙市芙蓉区隆平高科技园京珠高速公路东侧，记者看到这栋名为“隆平科技创业大厦”的高层工业厂房正在建设之中。该项目总投资２．８亿元，拟建２６层，高９９米。隆平高科园管委会副主任李明权告诉记者，２００４年、２００５年到园区投资建设的１１家中小企业，建筑面积１１０８５９平方米，和高层工业大厦建筑面积１１０９８３平方米大致相当。但是，前者占地３４９．８亩，后者占地仅２４．７２亩。

    据介绍，园区节约的不仅仅是土地，还有大量的土地开发费用。在隆平高科技园，管委会将每亩地从“生地”变“熟地”，推平并搞好水、电、路等配套设施后出让给工业企业，大约要补贴２０万元／亩。按此价格７折计算，管委会节省３２５亩地的同时，可节约开发成本６５００多万元。长沙市现有国家和省级开发园区９个，为了节约土地，长沙市鼓励建设多层标准厂房和引进多层标准厂房生产的工业项目，要求工业项目按照约定的投资强度、建筑密度和建筑容积率等控制指标建设，取得了明显成效。隆平高科技园的高层工业厂房被湖南省国土资源厅推广，引起了国土资源部的关注。

    隆平高科技园是国务院批准的国家级长沙高新区的构成部分，既是地域位置离长沙市中心区最近的一个园区，也堪称全省土地供应压力最大的园区。１８平方公里的园区，包括４所科研院校、２１家科研院所等驻园单位占用大部分土地，剩下的产业用地不到５平方公里，常年有五六十个项目等待用地。对这个园区来说，土地就像沙漠中的水一样珍贵。

    这栋高层工业厂房的投资者有多年建设和经营标准工业厂房的经验。据其市场调查，许多高科技型中小企业，如软件业、部分电子电磁行业、部分生物制品、植物提取行业、部分仪器仪表行业及一些其它轻工行业，其生产工艺过程可以在楼层上完成，相当多的产品类别的生产工艺过程并不必须依赖地面厂房。随着土地稀缺、地价不断上涨，政府和企业在节约土地的问题上有很大的“共识”。

    据记者了解，在创业前期，这些高科技型中小企业难以承担高昂的建厂土地成本，没条件购地或者也不必要购地。尽管城外或远郊土地宽松，但他们由于研发、生产、经营等环节对城市环境存在依赖性，多不愿意离开中心城市。调查表明，湖南省内大约有６０％以上的高科技中小企业有租赁厂房的需求，无疑，高层厂房的建设将成为他们的选项之一。

    在节约土地同时，隆平科技创业大厦还将发挥高层工业厂房的“集中”的优势，成为入驻企业创业的“孵化器”。包括提供完善的财税服务，个性化的投融资服务，企业营销体系的设计咨询、企业ＣＩ体系的设计咨询、企业的法律、管理咨询等各类中介服务，高新技术资格认证申报、项目成果鉴定等服务。大厦将配置公共实验室、检测设备、科研软件等可以共享公共资源，降低企业运行成本。投资者还考虑以场地和服务提供形成的投入成本转为入孵项目的股权式期权。

    在隆平高科技园，正在建设的高层厂房不止一家。“景达生物”主要生产血吸虫疫苗和丙肝疫苗，投资１．８亿元，占地８０亩，主体工程为７栋６层标准厂房，现已动工建设。园区孵化器项目“广发隆平”，原设计方案是５栋单层厂房，通过园区组织考察外地先进的总部工业园，迅速转变了用地观念，几次修改设计方案，拟追加投资３０００万元，改建２栋１１层的高层工业厂房。

    建于１０年前的隆平高科技园，起初和很多开发区一样，招商引资中存在滥用土地的现象，但他们马上就感觉到了土地供应压力。除了建高层工业厂房，他们在节约用地方面还探索出了很多办法，如规定投资低于１２０万元／亩的项目不得入园，严防“圈地”者入园。与新进企业签订合同之前，园区管委会要求提供工艺流程和平面布局图，组织专家对其用地评审，曾经一年就核减企业４０％的申报用地。隆平高科技园还发动企业利用地下空间，和驻园单位协商，购买周边县郊土地交给他们建设新的办公、科研场所，置换园区土地等；引导企业优化设计提高建筑高度，增加容积率。原来工厂绿化地多达５０％，现在一般被控制到２０％－３０％。

    长沙市国土局副局长傅青山对记者说，长沙工业用地容积率一般只有１左右，而隆平科技创业大厦达到了６．８。管委会副主任李明权告诉记者，隆平高科技园谢绝土地占用特别大的投资项目。由于土地的严格管理和充分利用，这个园区目前没有一起“圈地”现象、没有一块土地闲置、没有一家企业破产。在李明权看来，节约用地“就地论地不行”。除了投入产出比的考虑外，还有两个至关重要的因素：一是园区工厂、生活、物流等整体功能布局规划科学，这是最大的节约；二是政府官员不能为了任期内的“政绩”不惜消耗土地，要对地方长远负责，就必须在土地上留下长远发展空间。